こんにちは。ぽよよ先輩です。
簡単に自己紹介します
- 30代の会社員 (理系大学院→メーカーの開発)
- ローコストメーカーで家づくりを経験
- 家づくりで良かった点、後悔した点、失敗した点などの自分の経験を踏まえたアドバイスをこれから家づくりをされる方へ向けて、「家づくりの引き継ぎガイド」としてまとめ中
今回は建築条件付きの土地の条件外しについて書いていきたいと思います。
こんな人へ読んで欲しい
- 欲しい土地があるが、建築条件付きで条件を外したい！
- もし外せる場合はプラスいくらが相場？
上のような疑問を持っている方がおられると思います。
ぽよよ先輩が家づくりをしていた時は
自分の建てたい住宅会社があったために
建築条件付きの土地が多く
自由に建てることができる土地が少ないことに
困っていました。
ようやくよさそうな土地が見つかった土地が
建築条件付きであったときはモヤモヤしたものです。
この記事を読むメリット
- 建築条件付きの土地の条件を外したい人の参考になる。
- 条件付きの外し方の具体的なやり方が分かる。
- 条件を外した場合の金額の相場が分かる。
結論
結論から言いますと、
難易度は高いですが外せます。
プラス相場は総額の1割程度かと思います。 (3000万の土地であれば300万程度？)
場合によってはプラス金額が必要なく外せる場合もあります。
建築条件付きの土地には2種類ある
まず建築条件付きの土地は以下の2種類に分類できることを知っておいてください。
- 不動産会社が販売している場合
- 住宅会社が販売している場合
今回は1のケース(不動産会社が販売している場合)について解説します。
2のケースの住宅会社が販売している場合は難しいと思います。
2の場合はもし建築条件を外すことができたとしても
プラス代金を支払って他の住宅会社で建てるならば
指定された住宅会社で建てた方がいい建物が建つと思います。(同じ予算ならば)
ぽよよ先輩の実例紹介
ではぽよよ先輩が実際に建築条件を外した方法・経緯を紹介します。
手順がありますので、解説していきます。
いきなり外したいと伝えてうまくいくかもしれませんが
ぽよよ先輩的には
建築条件の付きの指定された会社で建てることが一番コスパが良くなる可能性もあるので、
一度指定された住宅会社で建てることを検討してみることの意味も含めて
以下の手順を実施することをお勧めします。
- 資料を取り寄せ、不動産と打ち合わせをする。
- 建物の詳細(間取り、性能、金額)および建てる会社を検討してみる。
- 建物に関する要望を伝え、グレードアップするといくらになるか聞く。
- こちらの建物の希望の条件を満たさないので、建物の購入が難しいとはっきりと伝える。
- 建物は難しいものの、土地が欲しいと伝え、条件外しが可能な場合はすぐ買いますと伝え、買い付け申込書を書く。
1.資料を取り寄せ、不動産と打ち合わせをする。
打ち合わせ時に自分は購入する気持ちと資金があることをやんわり伝えておきましょう。
そして建物が詳細を確認させてほしいと伝えて
仕様書と間取りと見積りを見せてもらいましょう。
ぽよよ先輩的にこの時点で気を付けた方がいい会社の特徴を挙げておきます。
- 建物の話の時に、不動産の営業しかおらず、設計士は一切姿を見せない。(営業が伝書鳩タイプ)
- 「契約したあとからでも変えれますので、とりあえず契約を。他の人も検討中でいつ売れてもおかしくない」と曖昧な状態で契約をせかす。
- 見積書が１式表示かつ変更になった場合の金額アップが1坪あたりで計算されていて、見積書がざっくりしている。
2.建物の詳細(間取り、性能、金額)および建てる会社を検討してみる。
住宅会社の実力を判断するのためには主に性能面を重視しましょう。
「長期優良住宅」と「耐震等級」は住宅会社の性能・技術レベルを知るための指標にはなります。
ぽよよ先輩としては長期優良住宅は認定を必ずしも取得する必要はないと思いますが
性能を満たした住宅をつくることができるかの
ひとつの住宅会社の技術力の指標として
使用すればいいと思います。
以下に長期優良住宅を取得するべきかどうかの記事を書きましたので
あわせてお読みください。
「長期優良住宅を対応していますか」
と聞き
営業
- 「そこまでは別に必要ないと思いますよ。皆さん今の仕様で満足しています。」
- 「金額大幅にアップしますが大丈夫ですか？」
- 「役所に聞かないと分からないです。」
と言われれば
ぽよよ先輩としては住宅会社の実力が怪しいレベルと思います。
3.建物に関する要望を伝え、グレードアップするといくらになるか聞く。
条件はすべて伝えましょう。
- 2階リビングにしたい。
- 窓のグレードをあげたい。
- 乾太くんを導入したい。
- 勾配天井にしたい。等々
金額を確認して希望の条件に収まっていれば
無理に外さず建てたほうが無難と思います。
こちらの希望の条件を伝えたところで
営業
- 「技術的に難しいと思います。」
- 「皆さんこの基準で満足されています」
- 「金額が大幅にアップしますが大丈夫ですか」
と言われれば
条件外しを真剣に検討する段階と思います。
4.こちらの建物の希望の条件を満たさないので、建物の購入が難しいとはっきりと伝える。
なぜ駄目なのかを伝えることで
営業の人も外したい理由を理解してもらえると思います。
5.建物は難しいものの、土地が欲しいと伝え、条件外しが可能な場合はすぐ買いますと伝え、買い付け申込書を書く。
土地は絶対に欲しいと強く伝えれば
検討はしてもらえると思います。
他に条件付きで買うお客が現れれば
そちらを優先されてしまいますので
買い付け申し込み書から契約まではスムーズにいけるようにしましょう。
とっておきの秘策
「そんな複雑でややこしい手続きめんどくさいよ〜」
と思われた方がいるかもしれません。
とっておきの秘策があります。
建築条件を外すことができれば建てたい住宅会社と契約します
と言えば
動いてくれるはずです。
- 不動産会社の土地を売りたい思い
- 住宅会社の契約を取りたい思い
と妥協点が見つかれば外すことも可能かと思います。
建てたい会社がきまっている場合はプロに任せたほうがいいかもしれません。
ちなみにぽよよ先輩の場合
ぽよよ先輩は2回条件外しに成功しました。
(結局別の理由で購入できませんでしたが。)
1回目はプラスの支払いなく購入できそうでしたが
購入の直前で隣家が微妙に越境していることが分かり
あきらめました。
2回目は＋200万で購入しようとしたタイミングで他のお客さんに取られました。
残念。。
まとめ
建築条件付きの土地条件外せる？？プラスいくら？？
→条件外しは可能。総額の1割程度で200万～300万程度が相場かと思います。
外せるかどうかはタイミング次第です。
ダメ元で聞いてみたら案外外せることもあるかもしれません。
建てたい会社がある場合はその会社と土地を持っている会社で調整してもらう方法もあります。(奥の手)
それでは皆さんの家づくりがうまくいくことを祈っています。
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