理想の土地を見つけたとき、それが「建築条件付き」だと知ってがっかりした経験はありませんか？
「せっかく見つけたのに、なぜ特定の住宅会社でしか建てられないの？」
「自分が本当に建てたい住宅会社で、自由に家づくりをしたい！」
そう願う方は多いはずです。
今回は、そんな悩みを解決するべく、私自身のリアルな経験に基づいて、
建築条件付きの土地を「条件外し」する方法とその具体的な手順、
そして気になる費用相場について
徹底的に解説していきます。
（※この記事にはプロモーションが含まれています。）
こんな方にぜひ読んでほしい内容です。
- 欲しい土地が建築条件付きで、何とかして条件を外したい！
- そもそも「条件外し」なんて本当に可能なの？
- 条件外しをする場合、追加でいくらくらいかかるのが相場なの？
- どうすれば条件外しを成功させられるのか、具体的な方法を知りたい！
インターネット上には様々な情報が飛び交っていますが、実際に条件外しを成功させた私の体験談を交えながら、実践的なノウハウを余すことなくお伝えします。
結論：建築条件付きの土地でも「条件外しは可能」です！
多くの人が「無理だろう」と諦めてしまう建築条件付きの土地ですが、ご安心ください。結論から言うと、「条件外し」は十分に可能です。私も実際に2回成功させています。
ただし、やみくもに交渉しても成功率は上がりません。いくつかの重要なポイントを押さえておく必要があります。
難易度
条件外しには交渉が必須です。
相手も商売ですから、すんなり応じてくれるとは限りません。
粘り強い交渉と、時には戦略的なアプローチが求められます。
追加費用（相場）
一般的な相場としては、土地総額の約1割程度が目安となります。
例えば、3,000万円の土地であれば、約300万円の追加費用を覚悟する必要があるかもしれません。
例外ケース
中には、追加費用なしで条件を外せるケースも存在します。
これは、不動産会社側の事情やタイミング、交渉次第で十分にあり得る話です。
「1割も追加で払うなら、他の土地を探そうかな…」そう思われる方もいるかもしれません。
しかし、本当にその土地に魅力を感じているのなら、まずは交渉してみる価値は十分にあります。
理想の家づくりのために、まずは諦めない姿勢が大切です。
「建築条件付きの土地」ってそもそも何？ 2つの種類を理解しよう
「建築条件付き土地」とは、「〇〇（特定の住宅会社）で家を建てること」を条件として販売される土地のことです。
なぜこのような販売形式がとられるのかというと、主に不動産会社や住宅会社が、土地と建物をセットで販売することで、売上を最大化したり、在庫リスクを低減したりするためです。
この建築条件付きの土地には、大きく分けて以下の2種類があります。
不動産会社が販売しているケース
特徴
土地の売主が不動産会社であり、その不動産会社が提携している特定の住宅会社（工務店やハウスメーカーの場合もあれば、複数の選択肢がある場合も）で家を建てることを条件としています。
条件外しの可能性
条件外しが可能な場合が多いです。
不動産会社の主な目的は「土地を売ること」であり、建物の売上は二次的なものです。
そのため、土地の売買を優先し、条件外しに応じてもらえる可能性が比較的高いと言えます。
私が実際に条件外しを成功させたのも、このケースです。
本記事では、この「不動産会社が販売しているケース」に焦点を当てて、具体的な交渉術を解説していきます。
住宅会社（ハウスメーカーや工務店）が販売しているケース
特徴
土地の売主が、直接ハウスメーカーや工務店であるケースです。多くの場合、その会社の「自社ブランドの家」を建てることを前提としています
条件外しの可能性
条件外しはかなり難しいです。
住宅会社にとっての最大の目的は「自社で家を建てること」であり、土地はそのための「呼び水」に過ぎません。
土地の売買よりも建物の受注を重視するため、条件外しにはほとんど応じないでしょう。
仮に条件外しに応じたとしても、土地価格に大幅な上乗せを要求されることが多く、結果的に指定された住宅会社で建てる方がトータルコストで安くなる可能性が高いです。
個人的には、このケースでは「素直にその会社で建てる」か、「別の土地を探す」のがベストな選択だと感じています。
私の体験談：建築条件付き土地の「条件外し」を成功させる手順
ここからは、実際に私が建築条件付きの土地の条件外しを成功させた際の具体的な手順を、ポイントを押さえながら解説していきます。
この流れで進めれば、交渉がうまくいく可能性がグッと高まります。
※いきなり「条件を外したい！」と切り出すのは得策ではありません。
まずは、指定された住宅会社で家を建てることを”検討する姿勢”を見せることが重要です。
Step 1：資料を取り寄せ、不動産会社と打ち合わせをする
まず最初にやるべきことは、該当の土地に関する資料を徹底的に集めることです。
そして、その土地を扱っている不動産会社に連絡を取り、詳細な打ち合わせの機会を設けてもらいましょう。
この最初の打ち合わせでは、以下の点を意識して臨んでください。
購入する意思と資金があることを「やんわりと」伝える： 「この土地に強い興味があること」「購入するだけの資金力があること」を、直接的ではなく、会話の中でそれとなく示唆します。相手に「この客は本気だ」と思わせることが大切です。
建物の詳細（仕様書、間取り、見積もり）を徹底的に確認する： 指定された住宅会社がどのような家を建ててくれるのか、具体的な情報を詳しく聞き出します。
標準仕様： どんな設備や建材が標準で使われているのか。
間取りの自由度： どの程度まで間取り変更が可能か。
見積もり： 具体的な建物の価格はいくらになるのか。オプション費用はどのくらいかかりそうか。
これらの情報は、後の交渉材料にもなりますし、本当にその会社で建てても良いのかを判断する上で不可欠です。
Step 2：建物の詳細を「本気で」検討する姿勢を見せる
不動産会社から提示された建物の詳細を、自宅に持ち帰り、本当に購入するつもりで真剣に検討する姿勢を見せましょう。
このプロセスが、後の「条件外し」交渉の説得力に繋がります。
性能や金額を確認し、指定された住宅会社で建てるメリットを検討します。
住宅性能： 「長期優良住宅」や「耐震等級」といった客観的な基準を基に、その住宅会社の性能を判断します。例えば、長期優良住宅に対応しているか、耐震等級は3（最高等級）が標準か、断熱性能（Ua値）はどの程度か、などを確認します。
価格： 提示された建物の価格は、希望する性能や広さに対して妥当か。予算内に収まるか。
デザイン： 自分の好みやライフスタイルに合うデザインを提供してくれるか。
もし、指定された住宅会社の性能が十分高く、価格も納得できる範囲であれば、無理に条件を外さず、その会社で建てることも真剣に検討しましょう。
この「もしもの場合でも納得できる」という姿勢が、交渉相手に伝わることで、あなたの真剣度が評価されます。
Step 3：建物に関する「要望」を具体的に伝え、グレードアップ費用を確認する
ここからが交渉の第一歩です。
指定された住宅会社に対して、あなたが「本当に建てたい家」の具体的な要望を伝えてみましょう。
- 自分が希望する条件を具体的に伝える：
- 「2階リビングにしたい」
- 「窓のグレードを上げたい（高性能サッシにしたい）」
- 「ガス乾燥機『乾太くん』を導入したい」
- 「〇〇メーカーのキッチンを入れたい」
など、具体的な要望をリストアップして伝えます。
その要望が実現可能か、そして標準仕様から変更する場合、どれくらいの追加費用が発生するのかを詳細に見積もってもらいます。
この段階で、不動産・住宅会社側はあなたの要望を把握し、それに応えようと具体的な提案をしてくるはずです。
Step 4：希望の条件を満たせない場合、「購入が難しい理由」を伝える
提示された建物の仕様や見積もり、または要望に対する追加費用の提示を吟味し、「これでは、この建物（家）は購入が難しい」という明確な理由を不動産会社（または住宅会社担当者）に伝えます。
- 「希望する性能（例：耐震等級3）を満たせない」
- 「この間取りではライフスタイルに合わない」
- 「〇〇の設備がどうしても欲しいが、追加費用が高すぎる」
- 「〇〇の機能がなければ、長期的に快適に暮らせる自信がない」
など、具体的な理由を述べます。
「土地は欲しい」という意思を改めて強調する： ここが非常に重要です。建物の条件は満たせないが、「この土地自体は大変気に入っており、ぜひとも購入したい」という強い意思を明確に伝えます。
「御社（指定住宅会社）の建物は素晴らしいのですが、どうしても私どものこだわりと合わず、このままでは購入に踏み切れません。しかし、この土地は他にないほど気に入っています。何とかこの土地だけを売っていただくことはできませんでしょうか？」
と、相手の事情も汲みつつ、丁重に打診します。
「条件外し」を検討してもらうきっかけを作る： あなたが「土地は欲しいが、建物の条件がネックになっている」という状況を伝えることで、不動産会社は「土地の販売機会を逃してしまう」というリスクを感じ始めます。
これが、「条件外し」を検討する大きなきっかけとなるのです。
Step 5：条件外しが可能なら、すぐに購入の意思を示し「買い付け申込書」を書く
不動産会社から「条件外しに応じます」という返答があったら、迷わずすぐに土地購入の意思を示すことが大切です。
そして、速やかに買い付け申込書を提出しましょう。
相手は他の購入希望者も探している可能性があります。
あなたの強い購入意思と、契約への迅速な対応は、不動産会社にとって大きな安心材料となります。
買い付け申込書はその土地を「〇〇円で購入したい」という意思を正式に表明する書面です。
法的な拘束力は低いものの、これを提出することで、不動産会社も具体的な売買契約に向けて動き出します。
この段階で、条件外しの追加費用が提示されることもあります。
提示された金額が妥当であれば、前向きに検討し、契約へと進める準備を整えましょう。
とっておきの秘策：「建てたい住宅会社」に交渉を依頼する！
ここまでの手順は、自分で不動産会社と交渉する場合の基本的な流れです。
しかし、「交渉は苦手」「手続きが複雑で面倒」と感じる方もいるでしょう。
そんな時に有効なとっておきの秘策があります。
それは、「あなたが建てたい住宅会社に、条件外し交渉を依頼する」という方法です。
あなたが家を建てたいと考えている住宅会社（ハウスメーカーや工務店）に、建築条件付きの土地の情報を伝え、その土地を扱っている不動産会社と直接交渉してもらうのです。
この方法が効果的な理由は、不動産会社の「土地を売りたい」という目的と、あなたの建てたい住宅会社の「建物を契約したい」という目的が合致するためです。
住宅会社が間に入ってくれることで、よりスムーズな交渉が期待できます。
不動産会社： 「土地が売れるなら、条件を外しても良いか」という判断基準になります。
建てたい住宅会社： あなたとの建築契約を獲得するために、積極的に交渉に臨んでくれます。
「条件を外せるなら、御社（建てたい住宅会社）と必ず契約する」という意思を伝えることで、住宅会社も本気で動いてくれるでしょう。
プロ同士の交渉なので、条件外しの成功率が高まるかもしれません。
この秘策は、時間や労力をかけずに、効率的に条件外しを進めたい方におすすめです。
まずは、あなたの建てたい住宅会社の営業担当者に相談してみる価値は十分にあります。
実例紹介：私の「条件外し」成功体験
私自身、実はこの「条件外し」を2回も成功させた経験があります
（ただし、最終的には別の理由で購入を見送っています）
1回目の成功：プラス金額なしで条件外し！しかし…
状況： 非常に魅力的な立地の土地で、建築条件が付いていました。
不動産会社との交渉の結果、なんと追加費用なしで条件を外すことに成功しました！これは非常にラッキーなケースで、不動産会社が土地の売却を急いでいた、あるいは他に強い購入希望者がいなかったなどのタイミングが良かったのだと思います。
しかし、契約直前になって、隣家が購入予定の土地に越境していることが発覚しました。これは法的な問題に発展する可能性があったため、泣く泣く購入を断念することになりました。条件外しが成功しても、最終的な土地の調査は怠ってはいけません。。
2回目の成功：プラス200万円で交渉成立！
状況： これもまた、非常に魅力的な土地で、同様に建築条件が付いていました。
不動産会社との交渉を進めた結果、土地価格にプラス200万円（土地総額の約10%弱）を支払うことで、条件外しが成立しました。
土地価格が2,000万円程度の土地だったので、200万円の追加は相場通りと言えるでしょう。この金額で、自分が本当に建てたい住宅会社を選べる自由を手に入れられるなら、十分に価値があると感じました。
この2回の経験を通じて、私は建築条件付きの土地でも、諦めずに交渉することの重要性を痛感しました。
そして、交渉の仕方やタイミングが成功の鍵を握ることも学びました。
まとめ：建築条件付き土地の「条件外し」で理想の家づくりを！
今回の記事で、建築条件付きの土地の「条件外し」について、私の体験談を交えながら詳しく解説してきました。
重要なポイントをまとめると以下の通りです。
建築条件付きの土地でも、諦めずに「条件外し」を検討する価値は十分にあります！
条件外しは可能であり、私自身も2回成功させています。
追加費用の相場は土地総額の約1割程度（200万円～300万円）ですが、ケースによっては追加費用なしで外せることもあります。
不動産会社が販売しているケースの方が、条件外しが成功しやすい傾向にあります。
交渉の際は、まず指定された会社で建てることを検討する姿勢を見せ、その上で「建物の条件が合わない」という理由を丁寧に伝えることが大切です。
土地への強い購入意思を明確に伝えましょう。
奥の手として、あなたが建てたい住宅会社に直接交渉を依頼する方法も非常に有効です。プロ同士の交渉は、成功率を高める可能性を秘めています。
「タイミング」も非常に重要です。他の購入希望者が現れると交渉が難しくなるため、行動は早めが吉です。
建築条件付きの土地に出会ったとしても、それがあなたの理想の土地であれば、決して諦める必要はありません。
この記事が、条件外しを検討している皆さんの家づくりの参考になり、後悔のない選択ができる一助となれば幸いです。
理想の土地で、あなたの思い描く「最高の家」を建てるために、ぜひ一歩踏み出してみてください！
プロモーション
無料で一括で価格の比較ができるサービスがあるので、ご使用ください。
無料見積一括比較サービス
また、初期段階で直接相談したい場合には、以下の無料相談サービスもおすすめです。どちらも気軽に利用できるので、ぜひ活用してみてください。
自己紹介
30代半ば、2児の父。メーカー開発→インフラ事業企画へとキャリアを歩み、転勤＆目先の給料UPに惹かれて転職したものの、仕事に苦しむ日々…。そんな私が唯一夢中になれたのが「家づくり」でした。
家づくり期間中は、毎日定時ダッシュで帰宅。仕事の開発は片手間に？、仕事で培った分析力を家づくりの研究にフルコミット！情報収集・見積もり交渉・住宅性能の比較など、施主視点での試行錯誤のすべてをこのブログにまとめています。
ちなみに育休は合計2年間取得。送り迎えから保育園会長までつとめています。（育児も本気！）
コメント